Bekijk al onze woningen
Van starterswoning tot villa. Vind de woning die bij u past in ons uitgebreide exclusieve online woningaanbod.
Bekijk ons woningaanbod
Wilt u uw woning verkopen?
Uw woning snel verkopen tegen een zo hoog mogelijke opbrengst zonder zorgen. Onze experts helpen u hier graag bij!
Kies voor onze professionele makelaars
Verkoop uw eigen woning met onze hulp
Gratis waardebepaling
Financieel advies

Onze financiële adviseurs helpen u door het doolhof van alle verschillende hypotheekproducten, verzekeringen en aanbieders.

Vrijblijvend en onafhankelijk hypotheekadvies
Notarisdienst
Starters op de woningmarkt

Notarisservice & bankgarantie

Hypotheekakte en leveringsakte

De kosten voor de hypotheekakte en leveringsakte zijn sinds 1999 vrijgegeven. Hierdoor is het mogelijk om te besparen op de notariskosten. Wij werken samen met een landelijk werkend notariskantoor waarbij kwaliteit, snelheid en service gewaarborgd is.


Deze service uit zich in snelle verwerkingstijden en flexibele openingstijden voor onze cliënten in Tilburg en omgeving. In de avond of weekeind uw akte laten passeren is geen probleem.

Wat kan de notaris voor u doen?

De wet heeft de notaris de bevoegdheid gegeven akten op te maken, met name op het gebied van:

  • het het opmaken van huwelijkse voorwaarden, testamenten, akte van verdeling bij echtscheiding en verklaringen van erfrecht 
  • het onroerende zaakrecht het opmaken van akten van levering, hypotheekakten, akten in het kader van een openbare executieveiling
  • het ondernemingsrecht het oprichten van een bv of stamrecht bv, statutenwijziging
Daarnaast kunnen partijen de notaris ook vragen om andere akten voor hen in notariële vorm op te maken. Het gaat daarbij om akten die partijen anders als onderhandse akten zouden opmaken (meestal diverse soorten overeenkomsten).

Recht van hypotheek

Indien de bank aan iemand euro 200.000,- leent moet dit bedrag volgens de gemaakte afspraken - in termijnen of ineens, met een bepaalde rente - aan de bank worden terugbetaald. De bank kan misschien nog wel weten of degene die het geld leent op dat tijdstip schulden heeft, maar hij kan nooit weten of de schuldenaar na de lening nog andere schulden zal aangaan. Toch heeft hij daar groot belang bij.
Dat belang blijkt als de schuldenaar niet meer aan zijn verplichting tot betaling van rente en aflossing kan voldoen. De bank kan dan verhaal nemen op de bezittingen van de schuldenaar, maar als er meer schuldeisers zijn moet hij de opbrengst van die bezittingen met de andere schuldeisers delen.
Laten we aannemen dat de schuldenaar - behalve de lening van euro 200.000,- - nog € 300.000,- aan andere (later gemaakte) schulden heeft en dat hij euro 250.000,- aan bezittingen heeft in de vorm van een eigen woonhuis (euro 248.000,-) en inboedel (euro 2.000,-). De gezamenlijke schuldeisers, die in totaal dus euro 500.000,- te vorderen hebben, moeten dan volgens de wet de opbrengst van zijn bezittingen van euro 250.000,- samen delen in verhouding tot ieders vordering. De bank ontvangt dus maar 2/5 van euro 250.000 of euro 100.000. In een lening met zo'n risico heeft de bank natuurlijk weinig zin. De wet geeft de bank de mogelijkheid om dit risico uit te sluiten. De bank kan er voor zorgen dat zijn vordering bij voorrang op een bepaald goed van de schuldenaar kan worden verhaald. Om te bereiken dat de bank zijn voorrang bij voorrang kan verhalen op een onroerend goed van zijn schuldenaar moet de schuldenaar aan de bank het recht van hypotheek verlenen.
Als de bank dat recht heeft kan hij het onroerend goed in het openbaar - of onderhands met toestemming van de president van de rechtbank- verkopen en zijn vordering bij voorrang - dus vóór de andere schuldeisers - op de opbrengst verhalen. Zou de schuldenaar in bovenstaand voorbeeld aan de bank recht van hypotheek op zijn woonhuis hebben verleend, dan zou de bank het hele bedrag van euro 200.000 terug hebben ontvangen.

Openbare verkoop

De eigenaar van een onroerend goed die het recht van hypotheek verleent (de schuldenaar) heet hypotheekgever. Zijn financier, aan wie hij het recht van hypotheek verleent, heet hypotheeknemer. Zodra het recht van hypotheek aan hem is verleend, heet deze hypotheekhouder. Het onroerend goed waarop de hypotheek is verleend noemt men onderpand.

Voor het verlenen van het recht van hypotheek is een notariële akte vereist. De bank is als hypotheekhouder bevoegd om zonder tussenkomst van de rechter het onderpand in het openbaar (en met toestemming van de president van de rechtbank zelfs onderhands) te verkopen. Zo kan hij ervoor zorgen dat hij zijn uitgeleende geld terug krijgt, als de schuldenaar de door hem verschuldigde rente en/of aflossing niet wil of kan betalen.

Wij hebben hier dus te maken met twee rechten: het hypotheekrecht dat de financier voorrang boven andere schuldeisers geeft èn het recht van openbare verkoop dat de financier de bevoegdheid verleent om bij wanbetaling het onderpand in het openbaar te verkopen en zijn vordering op de opbrengst te verhalen.

Bijzondere bepalingen

Om dat verhaal mogelijk te maken heeft de wetgever het hypotheekrecht met enige waarborgen omgeven, waarvan de zaaksvervanging en het huurbeding de twee belangrijkste zijn.


a. Zaaksvervanging
Het is natuurlijk mogelijk dat het onderpand afbrandt of andere schade krijgt, waardoor het voor de financier nagenoeg waardeloos is geworden. Alleen de grond is nog over. Daarom laat hij in de hypotheekakte als verplichting opnemen dat de schuldenaar het onderpand tegen brand en andere gevaren naar herbouwwaarde moet verzekeren en verzekerd moet houden. De wet bepaalt dat de verzekering ten behoeve van de hypotheekhouder (de bank) wordt belast met een pandrecht. Dit wordt 'zaaksvervanging' genoemd: het pand wordt vervangen door de vordering op de verzekeraar. In normale omstandigheden wordt de uitkering natuurlijk gebruikt om de schade te herstellen. Het spreekt vanzelf dat de huiseigenaar wel rechtstreeks het gedeelte van de verzekeringsuitkering ontvangt dat zijn schuld aan de hypotheekhouder te boven gaat.

b. Huurbeding
De eigenaar van het onroerend goed heeft het recht het onderpand te verhuren. Die verhuring kan plaatsvinden voor een hoge huurprijs, maar ook voor een appel en een ei, bijvoorbeeld aan zijn zoon of dochter. Dat kan gebeuren voor steeds een jaar, maar ook voor de tijd van tien jaar. Zou de eigenaar het onderpand of een gedeelte daarvan voor tien jaar verhuren tegen bijvoorbeeld € 5.000,- per jaar en met de huurder afspreken dat deze hem - indien hij de gehele huur vooruit betaalt - geen € 50.000,- maar slechts € 30.000,- behoeft te betalen, dan heeft de schuldenaar na ontvangst van die huursom de waarde van het onderpand in belangrijke mate uitgehold. Wanneer namelijk de hypotheekhouder kort na het ingaan van die huur tot openbare verkoop zou moeten overgaan, zal het onderpand minstens de door de schuldenaar reeds ontvangen € 30.000,- minder opbrengen. Er valt immers gedurende de eerste tien jaar geen huur meer te incasseren! Ook niet door de koper, want 'koop breekt geen huur'. Dit betekent dat de koper niet alleen gebonden is aan het door de verkoper gesloten huurcontract, maar ook aan het feit dat de huurder de huur al over het tijdvak van tien jaar betaald heeft. Met die wetenschap zal de koper bij zijn bod beslist rekening houden.
Om dit soort 'handigheden' van de schuldenaar te voorkomen, heeft de wet aan de hypotheekhouder de bevoegdheid gegeven om van de schuldenaar te verlangen: - dat hij het onderpand zonder (schriftelijke) toestemming van de hypotheekhouder niet verhuurt of verpacht of op andere wijze in gebruik afstaat - dat hij de huur of pacht niet voor lange tijd vóóruit laat betalen.
Dit beding wordt op het hypotheekkantoor in het hypotheekregister aangetekend. Dit heeft tot gevolg dat overtreding van deze voorwaarden door de schuldenaar de rechten van de hypotheekhouder niet kan aantasten. Zou de schuldenaar dus zonder (schriftelijke) toestemming van de hypotheekhouder het onderpand toch verhuren, dan behoeft de hypotheekhouder, na verkregen toestemming van de President van de Rechtbank, met die verhuur geen rekening te houden. Hij kan - als hij tot openbare verkoop zou moeten overgaan - het onderpand verkopen alsof het niet verhuurd is, zodat de huurder het huis zal moeten ontruimen. Mocht de schuldenaar van de hypotheekhouder wél (schriftelijke) toestemming tot verhuur hebben gekregen, maar niet tot het vooruit ontvangen van de huur, dan mag de huurder - ook na openbare verkoop - in het huis blijven wonen. Hij zal echter aan de koper van het huis de huur moeten gaan betalen, zonder rekening te mogen houden met het feit dat hij aan de vorige eigenaar de huur over dezelfde periode al betaald heeft. Hieruit blijkt dat het voor een huurder van onroerend goed belangrijk is te weten of de eigenaar zijn huis al dan niet met hypotheek heeft belast en zo ja of hij (schriftelijke) toestemming van zijn hypotheekhouder heeft gekregen om te verhuren. Aanzienlijke vooruitbetaling van de huur is ten aanzien van een met hypotheek belast onroerend goed altijd af te raden, tenzij de schuldenaar met de hypotheekhouder overeenkomt dat die vooruitbetaling zal worden gebruikt om zijn hypotheekschuld (gedeeltelijk) af te lossen. Na het ondertekenen van de hypotheekakte zorgt de notaris ervoor dat het hypotheekrecht en de voorwaarden die in de akte zijn gemaakt (zoals het beding van eigenmachtige verkoop en het huurbeding) op het kadaster worden ingeschreven. Iedereen kan dan nagaan met welke schuld en onder welke voorwaarden het onderpand belast is.

Niet alleen lenen

In het voorgaande is gesproken over het verlenen van het recht van hypotheek aan een geldschieter tot zekerheid voor de terugbetaling door de schuldenaar van het door hem geleende geld. Dat hypotheekrecht kan echter evengoed worden verleend tot zekerheid voor de betaling van geleverde goederen, verrichte werkzaamheden of welke schuld dan ook. Het zou bijvoorbeeld kunnen gebeuren dat iemand door een aannemer een verbouwing aan zijn huis laat verrichten. De aanvankelijk begrote kosten vormen voor de huiseigenaar geen enkel bezwaar. Hij kan ze gemakkelijk betalen. Maar naarmate de verbouwing vordert, komt hij op nieuwe, nogal kostbare ideeën, waardoor de aanvankelijke kosten worden verdubbeld. Aannemer en huiseigenaar komen dan overeen dat de huiseigenaar voor de meerdere kosten van de verbouwing aan de aannemer recht van hypotheek verleent op zijn woonhuis. Dit is dan een hypotheekrecht, verleend tot zekerheid voor de betaling van een schuld wegens geleverde goederen en verrichte werkzaamheden. Tenslotte kan nog worden vermeld dat hypotheek niet alleen wordt gegeven op bestaande woningen, maar dat ook voor de financiering van een nog te bouwen huis geld op hypotheek kan worden geleend.

Schuld afgelost

Zodra de schuldenaar zijn schuld geheel heeft afgelost is het voorrecht van de hypotheekhouder - dus het hypotheekrecht - beëindigd. Op het kadaster staat dat recht echter nog steeds ingeschreven. Om ook die inschrijving teniet te doen (te laten doorhalen) moet een notariële akte van vervallen verklaring (akte van royement) worden gemaakt. Daarmee wordt in het kadaster de inschrijving doorgehaald. Niet zelden komt het voor dat een schuldenaar zonder meer tot algehele aflossing overgaat en dan vergeet zijn notaris te vragen een akte van royement te maken. Dit verzuim heeft tot gevolg dat het hypotheekrecht op het kadaster ten onrechte blijft ingeschreven. Dat is op zich niet zo erg. Maar ook een hypotheekgever kan overlijden en erfgenamen achterlaten die met de aflossing onbekend zijn.



Copyright © 2009 Cournot.nl, Alle rechten voorbehouden.
Webdesign: Pixelerate